A locação de um imóvel, seja para moradia ou comércio, é um passo importante que envolve direitos e deveres tanto para o inquilino quanto para o proprietário. A relação é regida pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que estabelece as bases para um contrato equilibrado. Conhecer os pontos fundamentais dessa legislação é o primeiro passo para evitar dores de cabeça e garantir a segurança jurídica de todos os envolvidos.
O principal direito do inquilino ao iniciar um contrato é receber o imóvel em plenas condições de uso e moradia. Segundo a lei, o proprietário tem a obrigação de entregar o espaço pronto para servir ao fim a que se destina, além de ser responsável por corrigir problemas e defeitos estruturais que existiam antes da locação, como infiltrações, falhas elétricas crônicas ou vazamentos.
Em contrapartida, o dever mais importante do locatário é zelar pela propriedade como se fosse sua. Isso inclui pagar pontualmente o aluguel e os encargos combinados, como condomínio e IPTU, além de arcar com pequenos reparos decorrentes do desgaste natural pelo uso diário, como a troca de uma lâmpada queimada ou a manutenção de uma torneira. Ao final do contrato, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido.
Confira um resumo dos principais pontos da Lei do Inquilinato:
- Direito a receber o imóvel em boas condições: O proprietário é legalmente obrigado a entregar o imóvel em um estado que sirva ao uso a que se destina.
- Dever de pagar o aluguel em dia: A obrigação mais importante do inquilino é quitar pontualmente o aluguel e os demais encargos previstos no contrato, como condomínio e IPTU.
- Dever de cuidar do imóvel: O locatário precisa zelar pela propriedade como se fosse sua, realizando pequenos reparos que se façam necessários pelo uso diário.
- Direito a reparos de problemas antigos: Defeitos e problemas estruturais que já existiam antes da locação são de responsabilidade do proprietário.
- Dever de devolver o imóvel como recebeu: Ao final do contrato, o inquilino deve entregar o imóvel no mesmo estado de conservação em que o encontrou, com exceção dos desgastes naturais do uso normal.
Veja os detalhes abaixo:
Reformas e a devolução do imóvel
Qualquer alteração que modifique a estrutura interna ou externa do imóvel, como a derrubada de uma parede ou a mudança de uma fachada, é proibida sem a autorização prévia e por escrito do proprietário. Benfeitorias consideradas necessárias, ou seja, aquelas urgentes para evitar a deterioração do bem, são de responsabilidade do locador. Outras melhorias, como a instalação de armários planejados, podem ser negociadas entre as partes.
Caso o inquilino decida encerrar o contrato antes do prazo estipulado, a legislação prevê o pagamento de uma multa rescisória. No entanto, esse valor nunca pode ser cobrado integralmente. A multa deve ser calculada de forma proporcional ao tempo que ainda resta para o término do contrato, garantindo que a penalidade seja justa para ambos os lados.
Fiador pode perder único imóvel para pagar dívida
Um dos pontos que mais gera dúvidas e preocupações diz respeito à fiança, uma das garantias mais comuns nos contratos de aluguel. Recentemente, uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) consolidou o entendimento sobre o tema, trazendo um alerta importante para quem assume esse papel.
A Justiça firmou a tese de que é constitucional a penhora do único imóvel de um fiador (o chamado "bem de família") para quitar dívidas de aluguel, seja em contratos residenciais ou comerciais. Isso significa que, em caso de inadimplência do inquilino, a pessoa que se prontificou como fiadora pode, sim, perder seu próprio imóvel para cobrir o débito. Essa interpretação pacifica a questão nos tribunais superiores e reforça o alto risco assumido ao oferecer essa garantia. Para o inquilino, é crucial que o fiador indicado tenha plena ciência dessa consequência, que hoje representa a mais severa implicação de um calote no aluguel.